4 сентября, 2014

Денис Бородако: «Новые технологии есть, и они необходимы»

В Москве строить сложно по многим причинам. Как и чем можно помочь застройщикам? Есть ли в городе места для реализации новых проектов, а также условия для воплощения необычных архитектурных решений и использования нанотехнологий? Об этом «Н&Ц» рассказал Денис Бородако.

Минстрой принимает меры для того, чтобы помочь застройщикам: в частности, чиновники уменьшили количество согласований, сократив перечень административных процедур с 220 «всего» до 134. Значит ли это, что строить жилье теперь будет проще?

— Не скажу, что проще, но понятнее. Есть ведь две плоскости — административное регулирование и собственно рынок. Вот в первой сфере стало яснее, поскольку раньше многие этапы согласований были сложнее, запутаннее. Кроме того, существовали разные варианты, инвестор выбирал — сделать так или иначе. Сейчас это все регламентируется.

Вторая сфера регулирования — сам рынок. Здесь, напротив, застройщикам с каждым годом работать все сложнее, потому что клиент становится гораздо взыскательнее, а градостроительные нормы и архитектурные требования ужесточаются — многое из того, что делали раньше, уже не годится. И, соответственно, конкуренция растет: рынок хоть и не находится в таком росте, как, допустим, в 2007–2008 гг., но все же девелоперов хватает. И объемы не такие уж маленькие, хотя и недостаточные в определенных сегментах.

Вопрос состоятельности и профессионализма сейчас стоит жестче, и это правильно, потому что заставляет создавать продуманный, качественный продукт. Впрочем, так и должно быть, правда, только продать — не самоцель.

Какова специфика строительства в Москве? Что для инвестора особенно сложно — участок оформить, получить разрешения и т.д.?

— В столице не так много свободных площадок. Место есть в Новой Москве, а в Москве с прежними границами оставшиеся участки под застройку — промзоны. Поэтому тема их реновации очень актуальна. К тому же это территории, где можно проводить именно квартальную застройку — я ее ярый сторонник.

Почему? Чем она отличается от привычных микрорайонов?

— Потому что только в условиях квартальной застройки есть возможность реализовать градостроительные и архитектурные принципы и сделать проект рентабельным. Если строить хорошо, то сразу надо думать о благоустройстве, дорогах, сетях и т.д. На одном доме — тяжело все экономически вытянуть, а на большом квартале — это прекрасно окупается.

К тому же мы знаем, что требования ужесточились с приходом нового главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова, который внедряет и продвигает совершенно другой принцип архитектуры и подхода к застройке.

Понимаете, микрорайон — это большая территория. А делая квартал, застройщик пытается уменьшить кластер, который обеспечит так называемое малое пространство для жизни. Ведь что людям необходимо в первую очередь? Выйти в магазин, снять деньги в банкомате, погулять с ребенком на площадке и припарковать машину. Когда инфраструктура растянута на весь микрорайон — это одна история, а когда все это есть под рукой, в своем квартале, — совершенно другая. Вот в этом разница.

Хотелось бы вернуться к теме строительства в столице. Деятельность вашей компании как раз связана с тем, чтобы способствовать девелоперам в решении наиболее сложных задач. То есть вы помогаете застройщикам строить? Как именно?

— Мы профессиональные девелоперы, то есть в основном работаем на сторонних инвестиционных проектах. У компании есть свое проектное бюро, техзаказчик, технадзор, генподрядчик, эксплуатационная компания. Есть собственные девелоперские подразделения, которые управляют проектами. Мы оказываем полный спектр услуг под ключ любому инвестору — государственному или частному. Он может даже не иметь участка: мы находим площадку, помогаем ее купить, соответственно, готовим девелоперскую концепцию, документы, проектируем, строим и вводим в эксплуатацию. Даже продать можем. И эксплуатировать потом, если это нужно.

За какой услугой к вам больше обращаются?

— Раньше основная была — проектирование. Но в последнее время все чаще и чаще требуется управление проектом под ключ. Этим инвесторы обычно занимались сами, не решались доверить кому-то чужому. Но пример подает город, который последние два года ставил эксперимент, отдавая проект в «одни руки». С одной стороны, это рискованно, потому что контроля гораздо меньше. С другой же — сейчас девелоперу не на кого кивать, чтобы свалить вину. Ты получаешь техусловия, проектируешь, строишь, эксплуатируешь — значит, за все отвечаешь сам: за срок, за деньги, за продукт. Понятно, что столь многогранный процесс управления очень тяжел и, соответственно, требует серьезнейших компетенций. Понимая это, заказчик приходит к нам.

Что вы думаете о панельном домостроении как методе? Может он устареть в принципе? Будет ли развиваться?

— Здесь нужно скорее говорить об индустриальном домостроении, частью которого является панельное. Оно не может устареть, поскольку тема массовой застройки в России по-прежнему не теряет своей актуальности. Для Москвы это, может быть, не столь очевидно, поскольку здесь и так сосредоточены основные силы строительства. А в масштабах страны невозможно удовлетворить потребность в жилье только индивидуальными монолитными домами.

У нас до сих пор подменяют термины. На Западе под индустриальным домостроением подразумевают конвейерное массовое производство, причем это вовсе не означает, что оно плохое или некачественное. Панель — это только одна из технологий, где есть множество возможностей для развития. Например, существуют системы каркасно-ригельные, сборные итальянские (где все элементы крепятся на болтовых соединениях), системы металлоконструкций — все это у нас пока мало и редко используется. Правда, становится популярной тема внешних несущих секций, которые представляют собой каркас здания (внутри него нет несущих элементов).

Современные индустриальные технологии позволяют строить дома со свободными планировками, получать высокие показатели по энергоэффективности и звукоизоляции, которые будут не хуже, чем в монолитных домах. К тому же сегодня для индустриальных конструкций можно использовать различные фасадные системы, как и для монолитных. Здесь масса вариантов: хотите дешевле — штукатурьте; хотите дороже — пожалуйста, навесной керамогранит или виброцемент.

Суть индустриального домостроения в том, что это, во-первых, гораздо быстрее, новые методы позволяют проектировать даже дома со сборными паркингами; во-вторых, дешевле — за счет производства, заводской технологии, конвейера.

Другое дело, что заводы, выпускающие детали для домов, необходимо совершенствовать, реконструировать. При этом стоит задача создания продукта не максимально дешевого, а имеющего улучшенные потребительские свойства, с возможностью и дальше повышать его качество. Мы готовим подобный проект совместно с Главмосстроем: проектируем серию жилых домов, детсадов и школ в одном конструктиве, под который модернизируются заводы организации. На них будут производиться дома класса эконом, эконом плюс. И вплоть до бизнес-класса.

По вашему мнению, какие инновации при строительстве жилья нужны и оправданны? Некоторые застройщики умудряются, например, устанавливать солнечные батареи в средней полосе России.

— Новые технологии есть, их много, и они необходимы, так как дают продукт улучшенного качества и дешевле. Другое дело, что рынок не всегда охотно воспринимает новшества, некоторым девелоперам проще ничего не менять. Иногда инновации применяют больше для вида — такое бывает. А солнечные батареи, действительно, не везде нужны, в нашем климате они вообще мало где применимы. В Москве вы точно за счет них не получите серьезных ресурсов.

Я знаю, что у вашей компании тоже есть экспериментальные проекты...

— В рамках сотрудничества Стройкомплекса Москвы с «Роснано» мы готовим три экспериментальных объекта — это школа, детский сад и жилой дом.

Детский сад и школа на Базовской улице будут введены в эксплуатацию уже к началу учебного года. Основные новации, которые здесь применены, направлены на повышение потребительских характеристик и удешевление последующей эксплуатации. Во-первых, использована система рекуперации — очень полезная, которая позволяет ота­пливать помещения за счет вторичной энергии и тем самым экономить тепло. Во-вторых, действует система управления энергоэффективностью («умный дом»), то есть компьютеры регулируют работу отопления, электроснабжения. Например, ночью, когда в здании никого нет, там выключается свет, снижается температура, а за два часа до прихода людей подается тепло, чтобы помещения успели нагреться. Если говорить о потребительских характеристиках — применены новые краски, очень долговечные, качественные. В том числе экспериментальная краска с ионами серебра, которая обеззараживает воздух, что для детского учреждения особенно актуально. Использованы окна практически с нулевым коэффициентом теплопотерь. Кстати, упомянутая вами солнечная батарея в школе тоже есть, но она установлена ни в коем случае не для получения электроэнергии — на крыше размещен экспериментальный класс физики, где можно будет наблюдать и изучать принцип действия этого устройства, как и многих других.

На улице Нижегородской мы совместно с «Роснано» реализуем проект жилого дома, крайне интересный как с точки зрения наполненности современными технологиями, так и с точки зрения архитектуры. Здание строится в стиле Корбюзье — это «дом на курьих ножках», где первый этаж представлен только входными группами. Решение уже согласовано с главным архитектором города. Поскольку этот проект — госзаказ, он по определению принадлежит к экономклассу, однако по качественным характеристикам не будет уступать бизнес-классу.

Какой вы видите Москву, скажем, через десять лет?

— Москва меняется, и мне импонирует подход, которого сейчас придерживаются власти и в архитектурном, и в градостроительном смысле. Ограничение объемов строительства тоже пойдет городу исключительно на пользу. А те глобальные проекты, которые мы будем иметь возможность увидеть, например, на месте промзоны ЗИЛ (если получится на стадии реализации полностью выдержать концепцию) — просто замечательные. В них соблюдены все лучшие принципы: ограничение плотности застройки, близость социальных объектов, чередование то производства, мест применения труда, то жилья, обязательное присутствие зон отдыха, чтобы не приходилось ездить в другой район, где, например, созданы наиболее благоприятные условия для прогулок.

Если строить таким образом, то Москва абсолютно ни в чем не будет уступать европейским столицам. Хотя, честно говоря, она и сегодня может конкурировать со многими городами. Москве есть чем гордиться.

Источник: http://www.dm-realty.ru/Interview/View?contentViewID=11ba5cbb-90e9-4fe0-b589-735b787d0355