1 декабря, 2014

Как сменить "панель" на новостройку в Москве без доплаты

Жизнь в домах, давно требующих ремонта и пугающих устаревшими коммуникациями, – удел многих россиян. Конечно, большинство мечтает перебраться в новое жилье. Но далеко не все предпринимают реальных шагов, считая, что переезд сейчас не по карману. Мы расспросили экспертов о том, можно ли выгодно и быстро поменять старую квартиру в панельном доме на новостройку, и как это сделать?

Отложенный переезд – покупка квартиры в строящемся доме

Жизнь в многоэтажках старого образца зачастую напоминает плохую комедию – крыша протекает, домочадцы с трудом помещаются в крохотной кухне, а из-за отсутствующей звукоизоляции вы всегда в курсе личной жизни соседей. При этом, как ни парадоксально звучит, обитателям совсем уж ветхих зданий, повезло – они могут рассчитывать на расселение, если дом признают аварийным и приговорят к сносу. А вот возведенные в 70-е годы «брежневки» в обозримом будущем ликвидировать не собираются, что не делает их более комфортными и современными.

Если терпеть такую жизнь вы больше не намерены, пора задуматься о переезде. Самый простой способ обменять вторичную квартиру на новостройку, не оформляя ипотеку, – продать старое жилье и вложить вырученные деньги в покупку строящегося объекта. В среднем, на столичном рынке недвижимости среднестатистические двухкомнатные «брежневки» оцениваются в 8,2 - 8,5 млн рублей.

Правда, нужно понимать, что при переезде в новостройку, скорее всего, придется перебраться в более отдаленный район или менее просторную квартиру. «Покупка нового жилья без существенных дополнительных затрат возможна в случае, если покупатель готов пожертвовать более удобно расположенной квартирой маленькой площади на большие квадратные метры. На практике это означает переезд из Москвы в ближайшее Подмосковье, или смену района», – рассказывает ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури» Дмитрий Онофрей.

Пока выбранная новостройка еще не сдана, семье придется снять квартиру. Недорогое жилье в Москве можно арендовать примерно за 30 тысяч рублей в месяц. Значит, из вырученной в результате продажи квартиры суммы нужно вычесть около 360 тысяч (при условии, что дом будет сдан в эксплуатацию через 12 месяцев). Мебель и вещи на время затянувшегося переезда также придется перевезти на съемную квартиру. Если же это невозможно, придется потратиться на аренду места на складе. По статистике, чтобы разместить скарб из стандартной квартиры достаточно 15 кв. м. На это уйдет еще порядка 150 тысяч.

За вычетом возможных расходов (в том числе около 240 тысяч за услуги риэлтора), на руках останется около 7,5 млн рублей. Этой суммы вполне достаточно для покупки квартиры с отделкой в новостройке. Если же московская прописка для покупателя не важна, можно приобрести апартаменты. Такие объекты стоят дешевле жилой недвижимости, поэтому есть шанс переехать без потерь в площади и комфорте.

В некоторых случаях отложенный переезд даже помогает человеку сэкономить деньги. Вот какой пример расчета приводит Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ»: «Возьмем двухкомнатную квартиру площадью 69 кв. м на старте строительства в ЖК «Зеленые аллеи» в городе Видное. На сегодняшний день стоимость такой квартиры составляет 4,8 млн рублей. Дом будет построен через 2,5 года. К моменту завершения строительства мы прогнозируем, что такая квартира будет стоить примерно 6,5 млн рублей. В итоге мы получаем разницу 1,7 млн рублей».

«Если на время строительства снять однокомнатную квартиру в городе Видное, то сумма средств на аренду временного жилья за 2,5 года составит примерно 750 тысяч рублей (2,5 года = 30 месяцев, стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц составляет 25 тысяч рублей, 25 000 * 30 = 750 тысяч). Без покупки мебели одного миллиона рублей вполне должно хватить на ремонт двухкомнатной квартиры. В то же время двухкомнатная квартира с ремонтом на вторичном рынке жилья города Видное стоит в районе 5-6 млн рублей», - подсчитывает эксперт.

«Основные риски при оформлении сделки на приобретение квартиры в новостройке сосредоточены в правовом поле, – предостерегает Дмитрий Онофрей. – К существенным рискам также можно отнести: затягивание сроков строительства, отсутствие подключения инженерных коммуникаций по постоянной схеме, низкое качество строительства, невыполнение обязательств застройщиком по вводу объектов социальной инфраструктуры, отсутствие обустроенного асфальтированного подъезда».

После продажи старого жилья также предстоит решить вопрос с регистрацией. Конечно, закон не запрещает взрослому человеку выписать «в никуда», но только на 90 дней, после этого за отсутствие штампа в паспорте придется платить штрафы. Эту проблему можно решить двумя способами: либо приобрести какое-нибудь совсем дешевое жилье (например, домик в провинции), либо договориться о временной регистрации с родственниками или знакомыми.

Главный же риск продажи вторичной квартиры – нестабильность рынка недвижимости. Непредвиденные скачки цен могут запросто разрушить все планы. Также важно осмотрительно отнестись к выбору застройщика – если строительство дома затянется, расходы на съемное жилье возрастут, перечеркнув все преимущества схемы.

Trade-in и взаимозачет – старая квартира в счет новой

Еще один возможный вариант улучшения жилищных условий – так называемый trade-in. «Схема достаточно проста: покупатель сдает старое в счет нового. На рынке недвижимости это означает, что застройщик выкупает у клиента его жилплощадь, а деньги перечислятся в счет новой приобретаемой квартиры», – поясняет Дмитрий Онофрей, ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури». При этом покупатель вносит безвозвратный аванс (около 100 тысяч рублей), а цена приобретаемой квартиры в новостройке фиксируется договором.

Однако есть у механизма trade-in и недостатки: квартира клиента выставляется на продажу с существенное скидкой (15-25%). Кроме того, такая схема подходит не для каждого объекта – если девелопер усомнится в чистоте вторичного жилья, сделка может не состояться. Зато у trade-in есть и несомненный плюс – если все пойдет по плану, на переезд потребуется всего пара месяцев.

В деле переезда из «вторички» в новостройку может помочь еще одна схема. «Взаимозачет – это предшественник услуги trade-in. Принципиальное отличие механизмов заключается в скорости сделки,- поясняет Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – При взаимозачете квартира не выкупается мгновенно. Компания сначала выставляет ее на продажу через собственные каналы. Параллельно с этими действиями бронируется выбранный вариант в новостройке или загородном поселке. При этом цена не всегда фиксируется – для того же девелопера это невыгодно, поскольку срок экспозиции старой квартиры может составить от 1,5 до 3 месяцев».

При взаимозачете клиент теряет меньше средств от продажи старой квартиры в Москве. Зато, поскольку цена выбранной новостройки не фиксируется, риски покупателя возрастают. Кроме того, подразделения по реализации вторичной недвижимости есть не у каждого застройщика.

Выбор подходящего варианта для смены жилья зависит от конкретной ситуации. «Чтобы выбрать наиболее оптимальную схему по продаже и приобретению квартиры, необходимо чётко осознавать, что для вас важнее всего: сэкономить время или сберечь свои средства. Для тех, кто спешит, подойдёт схема trade-in или взаимозачёт, а тем, кто не желает упускать лишние деньги за старую квартиру, придётся похлопотать о продаже самостоятельно», – советует Мария Литинецкая.

Особенно осторожными следует быть людям, для которых обмениваемое жилье является единственным. Риск подобных сделок достаточно высок, поэтому нужно заранее взвесить все «за» и «против», чтобы, мечтая о лучшей жизни, не лишиться крыши над головой.

Источник: http://www.gdeetotdom.ru/articles/2034638-2014-11-28-kak-smenit-panel-na-novostrojku-bez-doplatyi/