10 января, 2014

Денис Бородако: «Промзоны – наиболее перспективные земли для масштабного строительства в Москве»

Вопросы редевелопмента производственных территорий сегодня интересны не только столичным властям и застройщикам, но и рядовым москвичам. Это серьезный ресурс для города, которым необходимо правильно распорядиться. Об опыте развития промышленных зон мы беседуем с Денисом Бородако, генеральным директором группы компаний «Терра Аури».

- Почему на месте одних промышленных зон строят офисы, на месте других создаются элитные жилые проекты, а на месте третьих — жилье эконом-класса?

- Прежде всего, существует Генеральный план Москвы, в рамках которого устанавливается определенное зонирование и функциональное назначение для всех стабилизируемых или реконструируемых промышленных зон. В каждом районе Москомархитектура стремится к равномерности распределения функций жилой, офисной, производственной и торговой так, чтобы предоставить людям возможность работать недалеко от дома. Помимо этого, необходимо создать гармоничное пространство с развитой транспортной системой и инфраструктурным комплексом. Понятно, что девелоперы и инвесторы заинтересованы в разработке той составляющей проекта, которая позволит им получить большую прибыль. В свою очередь, городские власти стремятся уравновесить интересы девелоперов и будущих жителей.

Застройщик самостоятельно принимает решение, жильё какого класса будет возведено. При этом не стоит забывать, что и здесь город устанавливает определенные ограничения. Например, Москомархитектура сегодня выступает за ограничение высотного строительства – оно не соответствует новой архитектурной концепции развития города. В ней главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов ориентируется на передовые стандарты проектирования, на создание комфортной среды для жизни горожан. При этом очевидно, что малоэтажная застройка невозможна для такого крупного и постоянно развивающегося мегаполиса, как Москва. В отличие от Северной Америки, где подобный формат строительства используется довольно широко.

- Какие проекты комплексной застройки уже реализуются на месте промзон?

- Комплексная застройка промышленных зон – относительно новый опыт для города. На сегодняшний день в стадии реализации находятся три масштабных проекта: территория бывших Люберецких полей аэрации в поселке Некрасовка, бывшие промзоны «Коровино» в Западном Дегунино, на Базовской улице, и территория возле Боровского шоссе в районе Солнцево. Совокупный объем нового строительства на этих территориях превышает 4 миллиона квадратных метров. Причем это не только жилье, в состав новых микрорайонов органично вписались торговые центры, многофункциональные комплексы, поликлиники, детские сады, школы и другие объекты социально-коммерческой инфраструктуры. Гармонизация инфраструктурного наполнения позволяет предположить, что на месте промзон появятся не однотипные спальные микрорайоны, а в определенной мере самодостаточные и комфортные для проживания городские кварталы.

Два последних объекта экспериментальные, где городские власти применили иннновационный подход — работу управляющей компании «под ключ»: в этом случае проектирование, функция технического заказчика, строительство и ввод в эксплуатацию выполняются одним девелопером. Один центр ответственности за весь комплекс работ – значительное сокращение сроков реализации проекта с одновременным повышение качества создаваемого продукта! Застройщик передает городу полностью готовый проект с инженерными сетями, инфраструктурой и благоустроенной территорией.

- Какие будущие проекты комплексной застройки вы можете назвать?

- У московского правительства есть перспективные планы по комплексной застройке. Во-первых, в отношении новых присоединенных территорий, где сейчас разрабатывается генплан. Во-вторых, в рамках внутренних ресурсов «старой» Москвы единственный источник земли для строительства комплексных проектов – это промзоны. Их потенциал огромен: это более 17% общей городской территории, 18,8 тысяч га. Их можно использовать для развития города — возведения жилья, реализации коммерческих проектов и создания городских рекреационных объектов. До 2020 года планируется ликвидация 16 и частичное сокращение 20 промзон в пределах МКАД. Реорганизовать в градостроительном плане предлагается 4,3 тыс. га. Этот ресурс может дать девелоперам возможность построить, по разным оценкам, до 30 млн. кв. м жилья.

Одна из самых значительных промзон — территория завода «ЗИЛ», проект развития которой принят не так давно. Его реализация займет лет десять. Здесь планируется построить около 1,5 млн. кв. м. жилья и 2 млн. кв. м. объектов общественного назначения, включая офисные, торговые, спортивные, образовательные, медицинские центры и гостиницы. По мнению экспертов, «ЗИЛ» сможет на четверть увеличить рынок новостроек Москвы.

- Почему в одних случаях в промзоне сносят все постройки и строят новые дома, а в других реконструируют старые?

- Здесь надо разделять городской заказ и коммерческое строительство. Если у частного инвестора на площадке согласован проект жилой застройки, то только от его решения зависит, будут ли сохранены здания на территории: застройщик может все снести, и возвести новое жилье. Если жилая составляющая не предусмотрена, то он реконструирует существующие здания или строит там многофукнциональный комплекс с апартаментами — очень модный сейчас формат. Правда, городские власти пытаются бороться с ними — прежде всего, потому, что при их реализации у девелопера нет обязательств по обеспечению будущих жителей социальной и коммерческой инфраструктурой, а именно: детскими садами, школами, поликлиниками, магазинами, салонами красоты, банковскими отделениями и другими элементами. В то время как при строительстве жилой недвижимости есть нормы, регламентирующие их количество. Власти заняли жесткую позицию в этом вопросе, и в ближайшее время появятся ограничения при возведении апартаментов, которые застройщики будут вынуждены соблюдать.

- А что вы скажете про качество коммуникаций? Их оставляют старые или всегда прокладывают новые?

- При реконструкции объектов недвижимости или новом строительстве на месте бывших промзон инженерные коммуникации проводятся так же, как и на любой другой стройке. Сети тянутся согласно техническим условиям и требованиям, которые действуют везде.

- От чего зависит стоимость строительства в промзонах?

- Стоимость строительства зависит, прежде всего, от проектных решений и от условий, на которых инвестор приобрел площадку. Редевелопмент промышленные зоны – сложный процесс, и каждая площадка имеет свои особенности. Существуют две основные проблемы. Первая состоит в том, что если перед началом реализации проекта необходимо вывести или реорганизовать действующее производство, то для этого необходимо стать собственником, осуществить вывод предприятия, обеспечить рабочие места и т. д. Вторая – часто они поделены между большим количеством владельцев, и соблюдение их интересов требует времени и значительных усилий.

- Не опасно ли жить на месте вредного производства – какого-нибудь химического, дубильного, старой типографии и т. д.?

- Существует отработанная процедура инженерно-экологических изысканий. До начала проектирования берутся пробы грунта, проводится комплексная оценка уровня радиоактивного, химического и биологического загрязнения почв, грунтов, поверхностных и подземных вод, выясняется, есть ли выходы родона, карстовая опасность. Выделяются участки загрязнения, требующие проведения рекультивации для соответствующих видов функционального использования. На основании полученных результатов делается зонирование территории с выделением участков, требующим проведения реабилитации грунта от химического загрязнения. Любые изменения подлежат рекультивации, и это очень строго контролируется городом. Для проектов, выполняемых по горзаказу, требования еще жестче: санитарно-гигиеническую оценку состояния грунтов разрешено проходить лишь в Мосгосэкспертизе. Система контроля входных параметров и качества применяемых проектных решений, построенная руководителем МГЭ Валерием Леоновым, очень жесткая, но, пожалуй, лучшая в нашей стране. Госэкспертиза становится непреодолимым препятствием для недобросовестных проектировщиков.

- Распространяется ли московский опыт редевелопмента промзон на регионы?

- В регионах тоже идет этот процесс, хотя и не так активно, как в столице. Власти Санкт-Петербурга считают модернизацию промышленных зон одним из приоритетов градостроительной политики города. Сегодня полным ходом ведется реструктуризация производства в Екатеринбурге, вредные и устаревшие предприятия постепенно переносят за черту города. За время работы с московскими производственными территориями — в Очаковской промзоне (ЖК «Мичурино»), на Болотниковской улице (ЖК «Нахимово»), в промзоне «Коровино» на Базовской, о которой шла речь выше, у нас накопился обширный опыт, которым мы с удовольствием делимся как с регионами, так и московскими девелоперами. Мы рассчитываем, что в ближайшее время он принесет свои плоды – на месте бывших промышленных производственных предприятий появятся новые масштабные проекты застройки. И не только в Москве, но и в регионах.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/interview/2014/01/09/denis-borodako/