7 июля, 2014

Что скрывает красивый фасад

Сегодня не вызывает сомнений, что окружающая городская среда влияет на психологическое состояние человека. Привнести жизнь и разнообразие в унылые формы типовой застройки может оригинальная архитектура и красивый фасад, считают девелоперы, часто предлагающие покупателям жилья комфорт-класса яркую картинку здания новостройки. Редакция портала KVARTIRAvMOSKVE решила выяснить, как влияет дизайн фасада на цену квадратного метра в жилом здании, не страдает ли качество строительства при возведении эстетически привлекательных объектов недвижимости и стоит ли покупателю вообще обращать внимание на внешний облик дома.

Почему так красиво в Европе?

В Европе внешний вид здания и общая эстетика микрорайона могут существенно повлиять на цену недвижимости. Никто же не хочет специально занижать свои активы. Известны случаи, когда владельцы домов даже специально покрывали стеклом случайно появившееся граффити, созданное известным в этой области художником: такое украшение резко поднимало стоимость их собственности. Более того, в странах Европы поддержание фасадов в порядке регулируется на уровне законодательства, несоблюдение которого грозит большими штрафами.

При этом, конечно, нужно помнить о том, что в Европе развит туризм, и путем изменений на уровне законодательства правительства стран поддерживают свою экономику так, чтобы поток туристов не иссякал.

А в премиальных сегментах покупатели ориентируется на имя архитектора, проектировавшего здание. «В целом на Западе в первую очередь смотрят на местоположение, во вторую – на созвездие брендов в проекте. Сюда относится и архитектор, который в том числе разрабатывает фасадные решения. Его профессионализм, имя, опыт, известность играют очень большую роль», - отмечает директор департамента розничных продаж Группы ПСН Екатерина Тейн.

Заявка на красоту

Что же в России? Посмотрев на аккуратные европейские города, многие из нас захотели, чтобы и их дом выглядел так же. Считается, что фасад формирует массовое понимание и восприятие архитектуры. Эксперты утверждают, что «заявка на красоту» уже поступает от покупателей.

«Согласно проведенному нами исследованию запросов покупателей, которое компания Urban Group проводила при проектировании ЖК «Город набережных», среди критериев выбора архитектура занимала второе место!» - комментирует директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов.

С ним солидарен и ведущий аналитик группы компаний «Терра Аури» Дмитрий Онофрей: «В последнее время потенциальный покупатель обращает внимание на визуальные характеристики фасадов, инженерных систем, системы вентиляции и их расположение, размеры выделяемого электричества (в больших квартирах) и скоростные лифты (если дома выше 20 этажей)».

Сколько же стоит красивый фасад? Не ведет ли он к существенному удорожанию проектов и, как следствие, повышает стоимость квадратного метра для потребителя? Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад», объясняет, что существует огромный комплекс мер, которые способны эстетически усовершенствовать стандартные фасады за небольшие деньги. Это роспись, точечное применение декоративных пластиков и ламинатов, инсталляции, шейдеры, рт-объекты, выделение первых этажей при помощи различных материалов.

В то же время, при невысокой себестоимости красоты, объект с удачным фасадным решением обращает на себя внимание и становится более конкурентоспособным. «Как показывает практика продаж, продуманная архитектура делает объект более конкурентоспособным на первичном рынке жилья и может добавить около 10% к спросу», - поясняет Заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. Поэтому неудивительно, что сегодня практически все застройщики предлагают покупателям яркие, красивые картинки. Даже типовую панель оказалось можно раскрасить и сделать оригинальной, использовав отделку из разноцветной плитки.

Что касается вторичного жилья, то, по сведениям специалистов той же компании, квартиры в панельных 9-ти и 12-этажках с обновлёнными фасадами быстрее находят покупателей, нежели аналогичные варианты в зданиях без ремонта: до 90% клиентов, рассматривающих подобный тип жилья, например, интересует наличие обновленного фасада. Правда, здесь реконструкция влияет не только на эстетику: новые фасады существенно улучшают микроклимат в здании. Квартиры становятся теплее и менее сырыми (если такая проблема раньше и существовала).

Но вот такие интересные примеры приводит директор по маркетингу ГК «ГРАС» Пётр Кирилловский. Дом 18 и дом 24 на улице Кастанаевской не просто расположены рядом, они почти идентичны по высотности/времени постройки/инженерному наполнению, но значительно различаются по типу фасада.

«Оба дома – новые, но второй - ощутимо приятнее и привлекательнее: панорамные окна, современные фасады, гармоничная цветовая гамма. В первом же использован обычный кирпич, как в середине 90-х. Узкие окна, мрачные цвета. Разница в стоимости квадратного метра в этих домах доходит 25%. На Кастанаевской, 18 это сейчас 260 тыс. руб./м2, а на Кастанаевская, 24 - 320 тыс. руб./м2».

Второй пример сравнения, который приводит эксперт, это ЖК «Шуваловский» и ЖК «Доминион». Корпуса первого расположены по адресам Ломоносовский проспект, 29 и Мичуринский проспект 5-7, корпуса второго - Ломоносовский проспект, 25 соответственно.

Застройщик этих кварталов один и тот же. Но если в «Шуваловском» хотя бы пытались подобрать стилистические решения, близкие по фактуре к сталинским университетским фасадам, то в «Доминионе» весь фасад превращен в вентилируемый, что выгладит малопривлекательно и вырвано из общеуниверситетского контекста.

В итоге, по словам Петра Кирилловского, «Шуваловский» - на порядок более приличный объект. Хотя, конечно, разница в цене – вовсе 10 раз, а только 10%. Но при этом надо не забывать, что «Доминион» расположен рядом с метро, а «Шуваловский» - в 20 минутах ходьбы. Так то, следуя общим тенденциям, соотношение цен должно было бы быть прямо противоположным.

Фасад: экономический аспект

Некоторые застройщики склонны скептически рассматривать связь между удачным фасадным решением и конечной стоимостью квадратного метра, говоря о том, что «на одной эстетике много не заработаешь». Так, генеральный директор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук утверждает: «Не стоит слишком увлекаться поиском удачных фасадных решений и превращать жилой дом в арт-объект. Для покупателя новая квартира в первую очередь жилье, во вторую – инвестиция. Покупатель смотрит на местоположение и на стоимость квадратного метра, и лишь потом обращает внимание на такие вещи, как планировка квартир и фасад здания».

Между тем, многие специалисты считают, что фасад важен не только для «эстетики». Если у дома хорошая теплоизоляция (а за нее отвечает фасад), то вкупе с системами регулирования подачи теплоносителя, можно получить существенную экономию на счетах за отопление. Но не только…

Существует такой профессиональный термин, пришедший в недвижимость из биологии: «жизненный цикл здания». Жизненный цикл здания можно рассматривать с физической и с экономической точки зрения. Физическое существование здания подразумевает, что оно находится в приемлемом состоянии, в нем можно жить или работать. С экономической точки зрения, важным становится коммерческая привлекательность, актуальность и востребованность, которая позволяет его владельцам извлекать доход, например, продать или сдать в аренду отдельные площади или же увеличить срок здания до его капитального ремонта. «Жизненный цикл жилых зданий составляет примерно 50 лет, а период до капитального ремонта оценивается в 30 лет», - поясняет Юлия Подольская, генеральный директор проектной компании Homeland Group . По ее словам, качественный фасад может лучше защитить все конструкции и системы здания, оттянув необходимость капремонта. В России пока не существует конкретных СНиПов или ГОСТов по регулированию сроков жизненного цикла зданий, известно лишь, что ведётся работа по созданию такой методики, чтобы она легла в основу для определения сроков службы и эксплуатации всего здания из расчета по каждому материалу, оборудованию и прочих затрат. Длительность сроков службы по каждому элементу здания будет определяться отдельно.

Что влияет на внешний вид фасада

В современном жилье комфорт-класса многие девелоперы предлагают интересные фасадные решения. Но как по красивой картинке понять, как долго дом сохранит привлекательный вид. И вообще, какие внешние факторы влияют долговечность фасадов зданий, иными словами, что укорачивает, а что удлиняет жизнь дома?

Конечно, главная причина порчи внешнего облика дома – это неблагоприятный климат средней полосы России с обильными осадками и перепадами температур.

В отдельных регионах или даже местах губительную роль играет выветривание, хотя на первый взгляд этот фактор совсем не очевиден и занимает, по мнению специалистов, десятки или даже сотни лет. Другое дело - ветровые нагрузки. На высотных зданиях характеристики меняются, начиная примерно с 20-24 этажа, поэтому микроклимат в самой квартире может зависеть, например, от степени «продува» окон: поэтому жителям высоких этажей стоит обращать внимание на качество устанавливаемых застройщиком стеклопакетов.

И трудно переоценить негативное влияние на внешний вид здания экологии мегаполиса с его выхлопными газами, жирами и маслами, которые оседают на фасадах, нарушая структуру материалов и вызывая трещины и повреждения.

Для того, чтобы дом дольше оставался красивым и не разрушался, застройщики используют такие материалы и технологии, как например, отделка фасадов кирпичём, искусственным камнем или плиткой. Эти материалы препятствуют повреждению несущих и возникновению дефектов (трещин, переувлажнение) ограждающих конструкций.

Ольга Вальчук приводит такой пример: «В нашем проекте «Квартал «9-18» мы использовали, например, такую технологию: система кронштейнов позволяет вывешивать кирпичный фасад с образованием пространства под утеплитель и вентиляцию до 260 мм от несущего основания фасада. Теплоизоляционный слой, который поддерживает вентиляционный канал, защищен от воздействий окружающей среды и увлажнения. Именно такая технология гарантирует длительный период эксплуатации, значительно превышающий срок службы обычных вентилируемых навесных фасадов. Также при строительстве мы используем облицовочный клинкерный кирпич, который известен своей долговечностью».

Кстати, правильно подобранные материалы – это не только внешняя эстетика, но и вопрос безопасности жильцов. Виктор Тришин, эксперт по фасадам, генеральный директор ГК «Город Богов», рассказывает, что в России не существует системы контроля над качеством материалов и соблюдением технологий при строительстве. Случается так, что архитектор закладывает в проект одни материалы, а после утверждения проекта заказчиком они, на этапе строительства, подменяются уже другими, имеющими совершенно иные характеристики. Печальным примером последствий таких подмен материалов является пожар бизнес-центра на 2-й Хуторской дом 38, произошедший 20 марта 2010 года, в котором погиб начальник пожарной службы Москвы Евгений Чернышев. Пожар начался с воспламенения вентфасада. Далее уже внутри здания пожар шёл по коридорам, которые были отделаны быстро сгораемым материалом. Целыми остались только стены постройки 30-х годов прошлого века, поскольку бизнес-центр являлся бывшим заводом».

Правда, другие эксперты уверяют, что сейчас такое происшествие уже было бы невозможно: время дешевых композитных материалов, завозимых из Китая, прошло. И сейчас для отделки фасадов используют материалы более высокого класса.

В заключении

Что можно посоветовать будущим жильцам, заботящимся как об эстетике своего дома, так и о собственной безопасности?

В идеале - объединиться в группу и нанять экспертов в строительстве, которые от имени купивших в доме квартиры смогут выполнить независимую экспертизу качества материалов и технологий. На данный момент, это, вероятно, единственный способ быть уверенным в стойкости и надёжности здания.

Источник: http://www.kvartiravmoskve.ru/articles2/fasady-novostroek.html